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2014-12-20

橋頭經濟 東涌新機遇 東環壓軸登場 月內出擊

     

踏入年底,新地東涌市中心全新項目東環提速登場,項目提供1,407伙,屬年度重量級之作。發展商已於周四(18日)上載樓書,最快下周初開放示位及開價,本刊今期率先打造東環必讀天書,讓準買家多了解樓盤資訊及最新動向。

2014年即將進入尾聲,多個發展商集中火力宣傳單幢新盤及力谷大盤餘貨,故規模較大的全新項目較少,而今年已開賣爾巒、瓏山1號、天晉IIIA及IIIB等多個大盤的新地,為年尾推出壓軸一擊,推出東涌市中心新項目東環應市,是繼天晉ⅢB後、相隔兩個月的全新項目。
最快下周開價 首批不少於282伙

東環為東環發展項目的1期項目,由3座高樓及3座住宅大樓組成,提供1,407伙,分層主打1房至3房間隔,料成為今年最後一個逾千伙大盤。項目已於周四晚上上載樓書,新地副董事總經理雷霆指,東環開售逼在眉睫,示範單位或價單詳情有待公布。據悉,發展商部署下周開放示範單位及推出首張價單,按一手新例規定,首批不少於282伙。

雷霆又表示,東環鄰近大型基建,前景無限,加上優質會所,提供全面生活配套,絕對令準買家心動。他又指,項目玻璃幕牆外形可以媲美同系西南九龍的瓏璽,將會閃耀全區,住客可以此為榮。

  雷氏又指,東環單位實用面積介乎400至650呎,相信會吸納首置、換樓及投資客入市,並預料會有龐大的租務需求,而近期銀碼較細的新盤銷情較佳,故主打細戶的東環,料銷情亦會理想。

同區銷售中的另一新盤昇薈,綜合成交紀錄冊及市場消息,項目由去年開售至周四間共錄983宗一手成交,套現逾$64億,其中周二(16日)沽出1座中高層E室,成交價約$898.128萬,實用面積1,035呎,呎價$8,678。據發展商早前公布,昇薈未來新價單有加價空間,會按市場反應而定,而據悉短期內未有加推安排,有機會於東環開售後方作全新部署。

喜韻175伙 今「晒冷式」開售

事實上,今、明兩日(20及21日)亦有多個項目開售,涉及約259伙,如長沙灣喜韻今「晒冷式」開售175伙、元朗尚悅發售30伙餘貨、紅磡城中匯發售10伙新推單位等等。

距離年尾不足半個月,除東環外,餘下可供發售的大型新盤僅得已獲批預售的將軍澳緻藍天,惟市場預計未必會如期年內開售,一來項目主打大單位,未必順應目前細單位熱賣的時機,另一原因是該發展商過往的大盤均需時軟銷,未必急開價趕開售。

順帶一提,餘下時間有機會發售的銅鑼灣雋琚,提供119伙1房至3房單位,有望短期內旋風式登場;信置大嶼山南岸的洋房項目BOTANICA BAY,提供16幢洋房,月初已開放現樓予睇樓客參觀,或有機會月內公布價單或作招標發售。

  至於中國海外旗下3個已獲批預售的新盤,包括環角徑二號、星鑽及喜點預計將於來年才正式開售。

拆局:東環首批定價 料貼近同區二手
回顧2014年,已開售的近千伙或逾千伙的大盤為數不多,不計即將開售的東環在內,暫時已有7個大盤開售,包括荃灣環宇海灣、馬鞍山迎海‧星灣御、沙田玖瓏山、大埔嵐山第I期等等,合共近7,800伙,若將東環計算在內,全年大盤便涉8盤近9,200伙供應。

事實上,此批大盤大部分都貼市價推售,甚至低市價開盤,亦因如此,大部分項目的首輪開售單位皆獲得好成績,如8月底開售的天晉IIIA首批192伙便單日悉數沽清、首日推出591伙的環宇海灣亦即日近沽清。

實用呎價料$1萬有找
雖然東環於本刊截稿前仍未公布價單,惟其供應量1,407伙屬2014年第二大盤,僅次於環宇海灣的1,717伙,加上以新地今年多個開售項目定價經驗,料首批單位會相當貼同區二手價,或者有部分單位低市價推售。目前同區二手成交實用平均呎價$8,468至$10,674不等,在發展商提供的折扣優惠下,本刊預計會有不少單位實用呎價低於$1萬以下。其中分層標準實用面積377呎1房,以市價$8,500至$10,700推算,料售價約$320萬至$403萬。
據市場消息,東環原先有意於聖誕節檔期開售,於本月內最少進行兩輪銷售,惟因各種原因而被迫推遲開售時間表。假設項目下周初開價,按7日樓書及3日價單要求,以及收票需時推算,本刊估計東環有機會安排於本月31日或2015年1月1日公眾假期開售。

直擊同區二手市況:新盤開售無阻交投 映灣園最旺場
東涌一帶已入伙的私人屋苑目前有4個,包括藍天海岸(包括藍天海岸、影岸‧紅、水藍天及水藍‧天岸)、映灣園、海堤灣畔及東堤灣畔,粗略計算涉及約1.2萬伙,由於屋苑鄰近香港國際機場,故吸引航空業相關人士居住,同時因為距離尖沙咀及中環等商業區僅有約30分鐘車程,故亦受該兩個地區工作之人士追捧,令每月買賣交投均穩定。
鄰近機場交通便 不愁買家交投穩
區內代理消息指,上述4大屋苑11月一共錄得42宗買賣個案,實用平均呎價介乎$8,468至$10,674。最多成交屋苑為映灣園,共有21宗,實用平均呎價$8,468;最高成交呎價屋苑則為影岸‧紅,實用平均呎價$10,674,共錄3宗成交。
至於本月截至17日,區內暫錄30宗二手成交,較上月全月42宗僅相差12宗,仍有機會超上月水平。代理指,本月各屋苑實用平均呎價介乎$8,702至$10,072,映灣園仍然為成交最多屋苑,錄得16宗成交,實用平均呎價約$8,702;藍天海岸的影岸‧紅則繼續成為區內實用平均呎價最高屋苑,本月暫錄2宗成交,實用平均呎價$10,072。
值得留意,提供中密度住宅的水藍‧天岸,本月同期暫未錄得成交。而上月屋苑錄得1宗買賣個案,來自6座高層B室,以$580萬成交,實用面積568呎,呎價$10,211。

用家主導東涌市 2房戶佔約六成

區內近期成交以2房單位為主,佔所有交易約六成,買家大部分為用家,購入單位作自住之用。他指出,區內二手屋苑一向不愁買家,因此業主沒有因新盤部署開售,而作出大幅議價或加價的情況,而交投量亦沒有受太大影響;同時,近期成交價普遍一宗高於一宗,惟12月錄得新高個案並不多。
李氏續指,日前其中一宗高價交易來自東堤灣畔,為6座中低層D室,實用面積531呎,2房間隔,望內園,剛以$538萬成交,呎價$10,132。
有區內代理表示,目前二手屋苑放盤量約535個,實用平均每呎叫價介乎$8,900至$11,092。至於東環主打的1房、2房細單位,現時區內亦有二手盤源,其中入場1房單位來自藍天海岸1座中層H室,實用面積381呎,叫價$435萬,呎價$11,417。至於最平2房放盤單位,為映灣園2座中層F室,實用面積495呎,連租約叫價$460萬,呎價$9,293。
東環全面睇

間隔篇:提供同區最細1房 實用面積355呎

東環發展項目分兩期發展,提供2,339伙,其中第1期名為東環,由3座高樓(各細分A座及B座)及3座住宅大樓組成,提供1,407伙,實用面積355至646呎,其中高樓分層1房至3房均備,主要以長廳及日字廳開則,當中約七成單位屬1房及2房細單位,並可細分7款屋則,料可吸引上車客及投資者,當中實用面積355呎1房特色戶屬東涌區內目前最細單位,目前同區二手藍天海岸實用面積最細381呎,而一手昇薈實用面積最細433呎。
2房戶佔半 廚房多採開放式
東環高樓分別屬第3、5及6座,3座共提供約1,392伙,當中分層1房佔約兩成,實用面積377至381呎,清一色採開放式廚房設計,採1房(連套房)間隔,個別單位附連書房,至於2房單位佔供應最多,佔約五成,實用面積408至488呎,細分淨2房、2房(連套房)及2房及儲物室單位,提供連走廊及眼鏡房開則,屬開放式廚房設計;3房則佔約三成,實用面積572至646呎,細分淨3房及3房(連套房),同時細分開放式廚房及獨立廚房設計,滿足不同家庭需要。
  特色戶方面,只佔少量,3座高樓不設頂層連天台特色戶,只有頂層連平台、低層連平台或花園單位。
住宅大樓方面,位於第3、5及6座高樓前方,分別屬1至3號,每座樓高兩層,各設5個單位,共提供15伙,實用面積643及645呎,採3房(連套房)及3房(連套房)及儲物室間隔,全屬特色戶。
東環3房面積 細昇薈一半
  東環位置剛好比鄰昇薈,本刊以兩盤戶型及實用面積作比較。比對下,東環不設4房之外,各單位面積明顯比昇薈同類單位細,以2房為例,東環實用面積408至488呎,昇薈則669至765呎,兩者相差約200多呎。東環最大面積僅為646呎3房,而昇薈3房最大面積可達1,194呎,面積相差近一半。
景觀篇:橫排式U形布局 視野更廣闊

  東環以長方形排列,各座高樓物業採橫排式U形布局,令大部分單位減少遮擋,有更廣闊視野。

  各單位景觀主要分為海景及市景兩大類,其中各高樓坐向北面的單位及前排3座較矮的住宅大樓,均享機場島一帶開揚海景,此類向北單位主要為2房及3房單位,1房戶則未能享海景。
向北單位 景觀存變數
至於項目第6A座及第6B座向南單位,因位處單邊,可望會所景及區內市景。至於第3B座及第5B座向南單位,則望比鄰另一樓盤昇薈一帶。

  值得留意,項目北面為研究中東涌東規劃填海用地,故將來部分單位景觀或存變數。
會所及屋苑服務篇:兩期共用會所 高樓頂層設空中花園
東環發展項目自設會所,設施分布兩期高座大廈的基座,供第1、2期住戶共用,設施多元化,包括2個室外泳池及1個室內泳池,其中一個室外泳池長約25米,同時提供宴會廳、名釀廊、池畔健身室等。值得一提,1期東環每座高樓的頂層天台,均設有空中花園,給予該座住戶使用及賞景。
推手機apps 提供物管服務
項目亦特意推出全方位智能手機應用程式,其2大特色包括全方位互動服務,以及提供「老火湯或自家煮服務」餐膳訂購、預訂會所場地、「餐膳送遞」管家服務、家居清潔服務等,一站式會所及家居服務;由訂購、確認至付款,均可於任何時間、地點,透過手機程式完成,省卻聯絡管業處的時間,方便快捷。據流傳的宣傳小冊子資料顯示,項目亦會提供為住戶提供「租務易」的單位租管服務、鎖匙保管服務等。不過,有關手機應用程式仍在設計當中,暫未正式開通。

購物交通校網篇:自設2.5萬呎商場 15分鐘抵東涌站

購物方面,東環第6座連接商場,整個商場面積約2.5萬呎,發展商稱正物色租戶,料可滿足住戶基本需要。比鄰項目的昇薈亦設有商場,而鄰近港鐵東涌站的東薈城商場,提供名牌特賣場、戲院、超市及多國食肆等,讓住戶享有更多元化購物選擇。
項目位於大嶼山北部,附近一帶有巴士綫直接前往大角咀、荃灣及沙田等地區,另東薈城商場基座亦提供多條巴士路綫,往來大嶼山其他地方,如梅窩及昂坪等。住戶亦可乘搭港鐵出入,由屋苑步行前往最近的港鐵站,約15至20分鐘步程,前往尖沙咀約35分鐘車程,前往中環於毋須轉車情況下,約半小時即可到達。發展商計劃申請穿梭巴士,其中一條路綫考慮往來項目及港鐵東涌站。

擬建東涌東站 未來交通大改善

未來幾年本地大型交通基建發展將聚焦大嶼山,當中包括機場第3條跑道、預計2016年底通車的港珠澳大橋,以及屯門連接路等;同時,當局正研究的東涌新市鎮擴展計劃,建議興建港鐵東涌東站,屆時將大大改善區內交通。
校網方面,項目所在小學98校網,中學為離島區,校網內學校如東涌天主教學校、保良局馬錦明夫人章馥仙中學、嗇色園主辦可譽中學暨可譽小學等。

5大不可不知

1:東涌將大興土木 買家宜實地考察
根據《東涌新市鎮擴展研究》第三階段公眾參與簡報資料顯示,當局正研究於東涌東面對出海域,填海約120公頃,用作新市鎮擴展,故準買家入市前宜先作實地考察之餘,亦要密切留意有關擴展研究。資料指出,填海區將規劃興建地積比率1.5至3.5倍的住宅、運動中心、海水泵房、教育設施及地區休憩用地。

2:不設行人天橋 接駁至港鐵站
比鄰項目的昇薈,計劃興建行人天橋連接至附近屋苑,讓住客可在有蓋通道下往返港鐵站。但根據東環樓書資料顯示,項目並沒有行人天橋連接其他屋苑,亦未見提供有蓋行人通道作往返港鐵站之用。

3:車位比例1:6.6 備電單車車位
項目樓書顯示,東環住宅車位及住宅傷殘人士車位共有214個,若按項目的1,407伙計算,車位比例為1:6.6,代表至少每7伙可獲分一個車位。另外,東環亦設有26個住宅電單車車位。順帶一提,比鄰昇薈全盤1,419伙,提供697個車位,車位比例為1:2.04。

4:單位管理費每呎約$3.4
發展商稱,以單位實用面積計,東環初步預計每呎管理費約$3.4,以全盤單位實用面積355至646呎計算,預計入伙後的每月管理費介乎$1,207至$2,196.4。同樣以實用面積計,市場消息指比鄰昇薈預計每呎管理費約$3.9。同區已入伙屋苑方面,以建築面積計,每呎管理費約$1.61至$3.47不等。

5:高座外牆保養期 設吊船進行工程
根據樓書指出,高座物業外牆進行由發展項目的管理人安排必須保養期間,偶爾會有吊船在大廈單位窗外、花園及平台之上空操作。



     
 

 

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